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 賢い家造り
土地探しのコツからザ・ベスト資金計画まで
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第５回 賢い土地探しのコツ
先ず、あるお客様からのご相談内容のご紹介から始めましょう。
相談の内容は以下の通りです。
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電柱に貼っているチラシを見て、その連絡先に電話すると、
仲介業者の営業マンがその土地を案内してくれたのですが、
三角の土地で、線路のすぐ横で、踏切も近く、間口も狭く、気に入りませんでした。
その営業マンいわく。｢チラシ等でお客様の目に届く土地は、
このように売れ残りやすいあまり人気のない土地が多い。
良い土地は、不動産屋さんが買い取って建物とセットで売っている事が多い。｣との事でした。
やはりこの方が言われるように良さそうな土地を探すのはなかなか難しいのでしょうか？
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このような経験、土地探しを始められた方なら、みんな経験したことと思います。
では、不動産屋さんが言われたことは正しいのでしょうか？
確かに、良い土地は早く売れてしまうので、
売り出し期間が短い為、知らない内に売買されているかもしれませんね。
でも、売れ残りやすいあまり人気のない土地の方が、
お客様の目に留まりやすいのは、
不動産屋さんが故意にそんな土地を
「引き物」として、利用するからです。
と言うのは、不動産業界では、
所謂、「引き物」「当て物」「本物」
と言って、最もオーソドックスな営業のテクニックがあります。
「引き物」と言うのは、お客様を集客する為の物件の事です。
概して、周辺の地価に比べると坪単価が異常に安く、
実際に、行って物件を見ると、前面道路が非常に狭かったり、
線路や火葬場の近くであったりする場合が多いです。
この場合、電柱のチラシの物件は典型的な「引き物」として仲介業者に利用された訳です。
不動産屋さんは、「引き物」でお客様を集客した後、
「当て物」と言って、所謂「引き立て役物件」を見せます。
希望の条件に近いが、価格が高い物件である場合や、
予算は条件内であるが、条件が悪い物件が多いです。
そのような物件がない場合は、条件に近い物件を見せて、
物件の欠点ばかりを上げて、物件に割高感を出します。
そうする事によって、希望する物件を手に入れるにはかなり費用がかかる、とお客様に思わせます。
そして、最後に、「本物」と言って、
不動産屋さんが本当に売りたい物件、「自社物件」を値打ちをつけてお客様に見せ、
こんなお買得物件は何年も出ないと、言って、あおり、
早く、買わないと他の人が買ってしまいますよと、
購入決定を急がせます。
このようなパターンです。
全て不動産屋さんがそうであるとは言いませんが、まだまだそのテクニックが使われているようですネ。
次に、良い土地は不動産屋さんが買い取って建物とセットで売っている事が多いとの事ですが、
それは、全く根拠がありません。
確かに土地情報はいち早く不動産屋さんにいくので、良い土地をピックアップする事ができます。
が、良い土地を高く買って、高く売れても、不動産屋さんは何の利益にもなりません。
経費だけが掛かり、赤字になるだけです。
むしろ、土地を仲介して、仲介手数料で利益を得る方が確実です。
不動産屋さんが買い取る物件は、
大抵、何らかの瑕疵がある為に、相場よりかなり安い物件が多いです。
その瑕疵をなくし、土地に付加価値をつけて、
土地相場で売ることによって、利益が上がるのです。
地上げというのもその一つです。
山地を宅地に造成して売るのも、そうです。
競売物件の権利関係を整理して売る場合も多いです。
以上のような付加価値派もありますが、
単に口先だけで
利益を得る不動産屋さんもまだまだ多いので、注意が必要です。
良い土地を建物とセットで売っていると言うのは、
分譲地として、所謂、建売又は建築条件付きで売っている場合です。
計画道路が通り、何十戸の住宅がならび、同じ築年数の建物が建ち、
統一された街並みが出来るので、
宅地として、良い土地と言えるでしょう。
でも、宅地とセットなので、
建築の程度が悪くても、クレームが言えないのは、
どの業者も同じです。
又、一区画のみの建築条件付き売り土地と言うのも
最近は多くなってきました。
良い土地が少ない為、
良い土地が出ると、
それに建築条件を付けて値付けします。
建物とセットなので、安く土地価格を設定しても、
建物で利益を取ればよいので、土地だけだと、
値ごろ感が出ます。
土地の売値を安く設定する為の手法なので、
１割高で値交渉すれば、案外と簡単に建築条件がはずせる場合が多いです。
（集客する為に、もともと、安く値付けしているので、１割高は仕方がないと思ってください。）
良い土地を探すのは難しいのでしょうか？
とのご質問。
決して、易しいとは言い難いですが、
最近は、自分で希望の土地を探されている方が結構多いようです。
そんなお客様にどのように探されたのか、聞いてみると、
やはり、ほとんど、インターネットを利用して、探しているようです。
以前は、インターネットがなかったので、
宅建業者に土地探しを頼まざるを得ませんでしたが、
今は、全ての物件はインターネットに載るといっても過言ではありません。
レインズ（注１）もその一つです。
今は、大抵の宅建業者は、ホームページを持っているので、
レインズに登録しなくても、自社のホームページには広告を出します。
宅建業者のホームページでの広告ですが、全ての宅建業者のホームページをチェックする事はできないので、
簡単な方法として、
検索エンジンに地名を○丁目まで入れて検索してみてください。
すると、その地域に事務所を構えている会社などと一緒に
不動産の物件情報がかかります。
しかし、そこは慌てずに、虚偽表示の広告である場合もあるので、
出来れば直接連絡せずに、誰か信頼の置ける人
に依頼して、その物件について調べてもらった方が良いでしょう。
そして、物件調査の結果、宅建業者の物件表示と同じであれば、購入を考えても良いと思います。
勿論、自分だけで土地を見に行き、周りの環境等を調べる事は当然して下さい。
以上にように、どうぞ、じっくり、土地探しをして下さい。
注１：売却や購入を考えている人の利益を保護するため、不動産業界全体が連帯して情報を公開し、
買い手と売り手を探す不動産流通機構の事です。宅建業者は専任媒介の依頼を受けた時は、
レインズに登録する事が宅建業法で義務付けられているので、
全ての専任媒介物件は登録されるはずなのですが、
レインズに載せると、他の宅建業者に売られてしまうので、
情報を隠しておく業者もあります。土地を売りたい方はそんな業者には注意です。
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第６回 陥りやすい土地購入の盲点 ⇒こちら
第７回 金融機関の審査を有利にする賢い住宅ローンの借り方⇒こちら
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